LTV는 담보 인정비율로 부동산 금액 대비 받을 수 있는 부채의 비율을 의미합니다. DTI와 DSR은 소득 대비 부채 상환 비율을 말합니다. 하지만 DTI는 이자만 고려한 상환금액을 적용하는 반면에 DSR는 이자와 원금을 포함하여 상환 금액을 적용합니다.
LTV (Lone To Value) 담보 인정 비율
LTV는 금융 기관이나 대출을 제공과 관련된 위험을 평가하기 위해 적용하는 비율입니다. 간단히 말해서 돈을 빌리는 사람이 대출을 통해 자금을 조달하려는 부동산 가치의 비율을 나타냅니다. 주택 구입, 부동산 투자, 기존 대출 연장 등 금융 상품을 이용할 때 적용되는 금융 용어입니다. 예를 들어 10억 원하는 아파트를 구입할 때 LTV가 60% 적용된다면 최대 6억 원까지 대출을 받을 수 있다는 개념입니다. 일종의 담보대출의 한도액을 결정할 때 사용되며 총 아파트 매매 가격에서 얼마를 빌릴 수 있는지 판단하는 수치라고 할 수 있습니다. 부동산 규제가 심한 시기에는 LTV 비율이 줄어 대출 한도금액을 적게 하므로 아파트 구입 시 준비해야 할 현금이 더 필요합니다.
공식 LTV = (대출금액 / 재산 가치) * 100으로 (대출 금액 6억 / 아파트 값 10억) * 100을 계산하면 LTV는 60%가 됩니다. 일반적으로 은행권에서 60% LTV를 기준으로 정부 정책이나 금융사의 방침으로 비율을 조정하고 있습니다. 60%을 기준으로 LTV가 낮으면 부동산에 많은 지분을 집주인이 갖고 있다고 할 수 있으며 금융에 대한 디폴트로 인한 불이행할 가능성이 적다고 할 수 있습니다. 하지만 LTV 비율이 높으면 부동산 구입 시 본인 자금이 적다는 것을 의미하며 더 높은 금융 비용으로 월 상환 금액이 많아 상대적으로 디폴트 위험이 크다고 할 수 있습니다.
DTI (Debt To Income) 총부채 상환 비율
총부채 상환 비율 DTI는 주택 담보 대출의 원리금 상환액과 그 외 부채로 인한 이자 금액의 합을 연간 총소득으로 나누어 계산한 값입니다. 연소득에서 총이자 금액 비율이 얼마인지를 나타내는 수치입니다. 예를 들어 월 500만 원, 연소득이 6,000만 원일 경우 DTI 비율을 40% 적용한다면 연간 총이자 금액을 2,400만 원 이하로 자금을 조달할 수 있다는 것을 의미합니다. 소득 대부 부채의 총이자 상환 비율을 정리해 놓은 개념으로 금융 비용을 제외한 생활에 필수적인 비용이 확보되어야 안정적으로 이자 상환이 가능하다는 점이 내포되어 있습니다. 하지만 DSR이라는 DTI보다 더 강력한 적용 비율을 적용하는 금융사가 많으므로 확인해야 하는 부분입니다.
DTI = (월간 총부채 이자 상환액 / 월 총소득) * 100으로 (월 총이자금액 200만 원 / 월 소득 500만 원) * 100을 하면 DTI는 40%가 적용되다는 의미입니다. DTI로 시대 상황에 따라 정부 또는 은행에서 비율을 조정하고 있습니다. 소득에서 부채가 차지하는 비율을 나타내는 지표로 활용하고 있으며 DTI는 자금이 필요한 사람의 신용도를 확인하고 관련된 금융리스크를 평가하기 위해 사용되는 중요한 기본 지표입니다. 만약 소득대비 DTI가 낮다고 하면 버는 소득에서 금융 비용으로 나가는 금액의 비율이 적다는 것을 의미하며 대출 상환을 안정적으로 할 수 있다고 판단됩니다. 그리고 은행에서 DTI 비율을 높게 해 준다는 의미는 대출 금액을 보다 많이 받을 수 있다고 판단할 수 있습니다..
DRS (Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환 비율
DSR은 총부채 원리금 상환 비율로 아파트 담보 대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환 금액을 연 소득으로 나눈 값을 의미합니다. 연소득 대비 대출 상환을 위한 원금 및 이자 상환액을 포함한 금액을 상환해야 한다는 것입니다. 소득에 따라 비율은 DTI와 동일하게 적용되지만 DSR은 원금과 이자를 합한 금액이 적용된다는 점이 다릅니다. 이것은 같은 소득이라고 해도 대출금을 적게 받을 수밖에 없다고 할 수 있습니다. 예를 들어 1,000만 원 대출 시 DTI는 이자 상환 금액만 적용되므로 월 부채 상환 금액이 적지만 똑같은 1,000만 원을 대출받더라도 DSR이 적용되면 이자와 원금을 합한 원리금 균등 상환 개념으로 월 부채 상환 금액이 많아집니다.
DSR = (월간 총부채 이자, 원금 상환액 / 월 총소득) * 100으로 ((월 이자금액 200+원금상환 50만 원) / 월 소득 500만 원) * 100을 계산하면 DSR은 50%가 됩니다. DSR은 보다 강력한 재정 안정성을 위한 대출 금액을 적게 하기 위해 적용하는 비율로 최근에는 대부분의 담보 대출에 적용하고 있는 개념입니다. 만기 일시식에 이자 상환 금액으로 대출 가능 금액을 산정하는 DTI와 달리 DSR은 매달 일정 부분의 원금도 포함하여 상환해야 한다는 의미가 내포되어 있어 금융 거래에서 발생하는 리스트를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 집, 부동산을 구입할 때 준비해야 할 현금이 많아야 한다는 단점 또한 내포되어 있습니다.
DTI & DSR 차이점
DTI = (월간 총부채 이자 상환액 / 월 총소득) * 100와 DSR = (월간 총부채 이자, 원금 상환액 / 월 총소득) * 100으로 소득 대비 부채 상환 금액 비율인 점은 동일하나 DTI는 이자 상환액만 고려하지만 DSR은 이자+원금까지 포함하여 계산합니다. 그러므로 같은 대출금을 받을 때 DSR이 적용된다면 보다 더 까다로운 기준이 적용되었다고 할 수 있습니다.
